Real-estate law: preguntas frecuentes

Para adquirir una vivienda en España necesitará, como mínimo, los siguientes documentos: su documento nacional de identidad (DNI) o pasaporte en vigor; el número de identificación de extranjero (NIE) si no tiene nacionalidad española; un justificante del origen de los fondos destinados a la compra; y, en caso de solicitar financiación, la oferta vinculante de la entidad bancaria. Además, es imprescindible obtener una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad para verificar la titularidad del inmueble, las cargas existentes y la descripción registral.

En Realty Law Vision revisamos toda la documentación antes de la firma del contrato de arras, detectando posibles irregularidades que podrían retrasar o frustrar la operación. También comprobamos el estado de los pagos de la comunidad de propietarios, los recibos del IBI y la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

La fiscalidad varía según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano. En el caso de obra nueva, el comprador abona el IVA (actualmente el 10 % sobre el precio de venta) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía se sitúa en el 1,2 %. Para viviendas de segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general en Andalucía es del 7 %.

Además, hay que considerar los gastos de notaría, registro y gestoría, que suelen representar entre un 1,5 % y un 2 % adicional del precio escriturado. Nuestro equipo elabora una estimación detallada de todos los costes antes de que el cliente se comprometa, para que pueda planificar su inversión con total claridad.

El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura pública en el que comprador y vendedor formalizan su compromiso de llevar a cabo la compraventa. Lo más habitual son las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil: si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolver el doble de dicha cantidad.

Existen también las arras confirmatorias, que actúan como señal a cuenta del precio y no permiten el desistimiento libre, y las arras penales, que fijan una penalización sin excluir la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato. Es fundamental que el documento esté redactado con precisión para evitar interpretaciones ambiguas. En nuestro despacho revisamos cada cláusula y negociamos condiciones equilibradas para proteger los intereses de nuestro cliente.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física, y de siete años si es persona jurídica. Si al vencimiento ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación (el arrendador) o dos meses (el inquilino), el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años adicionales.

Es importante distinguir entre la duración pactada y las prórrogas legales obligatorias. Muchos propietarios desconocen que no pueden recuperar la vivienda antes del plazo mínimo salvo que acrediten necesidad propia debidamente justificada. Nuestros abogados asesoran tanto a arrendadores como a inquilinos sobre sus derechos y obligaciones para evitar conflictos durante la vigencia del contrato.

No. La actualización anual de la renta está sujeta a los límites establecidos por la normativa vigente. Desde las reformas recientes, la actualización no puede superar el índice de referencia publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que sustituye al antiguo IPC como tope para los contratos de vivienda habitual. Cualquier cláusula que establezca incrementos superiores a dicho índice se considerará nula.

Además, en zonas declaradas como mercado residencial tensionado, existen limitaciones adicionales tanto para nuevos contratos como para renovaciones. Nuestro equipo analiza cada caso concreto para determinar qué norma resulta aplicable y asegurar que la actualización se realice conforme a derecho.

El primer paso es enviar un requerimiento fehaciente (burofax) al inquilino exigiendo el pago de las cantidades adeudadas en un plazo razonable. Si no atiende al requerimiento, puede iniciarse un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, que permite solicitar simultáneamente la resolución del contrato y la reclamación de las rentas impagadas.

La ley permite al inquilino enervar la acción de desahucio pagando la totalidad de la deuda antes de la vista, pero solo la primera vez. En Realty Law Vision gestionamos todo el proceso judicial de forma ágil, desde la redacción de la demanda hasta el lanzamiento, y asesoramos sobre medidas preventivas como la contratación de seguros de impago o la inclusión de cláusulas de garantía adicional en futuros contratos.

Depende del alcance de la reforma. Las obras menores que no afectan a elementos estructurales, fachadas ni distribución interior suelen requerir únicamente una declaración responsable o comunicación previa al ayuntamiento. Sin embargo, las obras mayores —aquellas que modifican la estructura portante, la envolvente del edificio o suponen un cambio de uso— exigen licencia de obra mayor, que conlleva la presentación de un proyecto técnico firmado por un arquitecto.

Realizar obras sin la autorización correspondiente puede acarrear sanciones económicas, la obligación de restituir el inmueble a su estado original e incluso la imposibilidad de inscribir las modificaciones en el Registro de la Propiedad. Nuestro despacho le asesora sobre el tipo de autorización necesaria y gestiona los trámites ante la administración local.

Las infracciones urbanísticas pueden transmitirse al nuevo propietario. Si el inmueble tiene una construcción ilegal no prescrita, la administración puede ordenar la demolición o restitución incluso después de la compraventa. En Andalucía, el plazo de prescripción general para infracciones urbanísticas es de seis años desde la finalización de las obras, pero existen excepciones importantes para suelo no urbanizable de especial protección, donde la infracción no prescribe nunca.

Por eso es imprescindible realizar una due diligence urbanística antes de adquirir cualquier inmueble, especialmente en zonas rurales o periurbanas. Nuestro equipo consulta el expediente municipal, verifica la conformidad con el plan general y emite un informe de riesgos que le permite tomar una decisión informada.

Los honorarios dependen de la naturaleza y complejidad del asunto. En Realty Law Vision ofrecemos una primera consulta orientativa gratuita en la que evaluamos su caso y le proporcionamos un presupuesto cerrado antes de iniciar cualquier gestión. De este modo, usted conoce de antemano el coste total del servicio sin sorpresas posteriores.

Para operaciones de compraventa, nuestros honorarios suelen calcularse como un porcentaje del precio de la transacción, con un mínimo fijo. En procedimientos judiciales, aplicamos tarifas basadas en la cuantía del litigio conforme a los criterios orientadores del Colegio de Abogados. Siempre buscamos la solución más eficiente para que la inversión en asesoramiento jurídico resulte proporcionada al beneficio obtenido.

Legalmente, no es obligatorio contar con un abogado para formalizar una compraventa inmobiliaria en España. Sin embargo, es altamente recomendable. El notario da fe pública del acto, pero no tiene la función de asesorar a ninguna de las partes ni de investigar posibles contingencias legales del inmueble. Un abogado especializado revisa la situación registral, fiscal y urbanística, negocia las condiciones del contrato y previene problemas que podrían costar mucho más que sus honorarios.

En nuestra experiencia, la mayoría de los conflictos inmobiliarios que llegan a los tribunales podrían haberse evitado con un asesoramiento jurídico previo adecuado. La inversión en un buen abogado inmobiliario es una póliza de seguridad para su patrimonio.